מילון מושגים נדל”ן

תשלום מס המוטל בגין עליית ערך שווי נכס מקרקעין לאור אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שמקורו בהחלטת הרשות המקומית.

מדובר על תשלום מס ייחודי, שכן בעוד תשלומי מס רכישה או מס שבח מועברים ישירות לקופת המדינה, הרי שהיטל ההשבחה משולם לרשות המקומית בתחומה נמצא הנכס.

הכוונה היא למעשה שהיטל ההשבחה אינו נגזר כתוצאה מעליית מחירי הנדל”ן בארץ או בפיתוח השכונה או שיפוצים, אלא אך ורק כתוצאה מאישור זכויות ותוכניות בניה שמקורן בהחלטת הרשות המקומית.

לטובת חישוב גובה היטל ההשבחה, נדרש שערוך של מחיר רכישת הנכס לבין יום מימוש הזכויות, קרי מכירת זכויות המקרקעין בו, או לחילופין קבלת היתר בנייה.

מס שבח הינו מס מקרקעין המוטל על רווחי הון הנובעים כתוצאה ממכירת נכס מכל סוג שהוא (מגורים או מסחרי). מס זה בוחן למעשה את הרווח בפער הקיים בין המחיר בו רכש אדם את הנכס לבין מחיר המכירה הסופי במסגרת עסקת מקרקעין, בכפוף לשיעורי המס המשתנים.

המס אינו מושת על כל סכום הרווח, שכן ניתן לקזז ממנו הוצאות שונות כדוגמת שכר טרחה עבור עורך דין במעמד הרכישה ו/או המכירה, דמי תיווך, עלויות שיפוץ והשבחת הנכס וכיוצ”ב.

קיימת אפשרות בחלק מן המקרים גם לקבלת זכאות מתשלום מס שבח, כדוגמת אדם המחזיק בבעלותו דירה אחת בלבד, או פטור המתקבל לאור נכס שהתקבל בירושה או מתנה.

מסמך הכרחי שתפקידו לבחון את כדאיות ההשקעה בביצוע פרויקט עבור כל יזם נדל”ן. דוח האפס מגלם בתוכו את כלל ההוצאות והמשתנים אותם על היזם לקחת בחשבון בטרם מימוש הפרויקט בפועל.

בין המשתנים הנכללים בדוח ניתן למנות אפשרויות מימון שונות (לרבות בנקים או גופים חוץ-בנקאיים, פרטי הנכס ומצבו המשפטי מול כלל הרשויות, מודל ומצב תכנוני קיים, תיאור הסביבה והחלקה המבוקשת וכלה במגוון רחב של שיקולים שנועדו לספק את האינדיקציה הטובה ביותר לצורך גיבוש ההחלטה בדבר כדאיות הפרויקט.

חשוב לציי כי הכנת דוח אפס הינה פעולה מקצועית אותה יש להכין באופן מדוקדק תוך ירידה עד לפרטים הקטנים ביותר.

בנוסף, הדוח מהווה אמצעי עבור גופי המימון השונים הדורשים אותו לעיתים כתנאי לקבלת המימון עבור הפרויקט.

רישום פורמלי משפטי בלשכת המקרקעין הנעשה בכפוף לסעיף 126 של חוק המקרקעין (תשכ”ט, 1969). זהו מנגנון המאפשר לשני הצדדים הלוקחים חלק בעסקת מקרקעין מכל סוג שהיא לבטוח האחד השני, באמצעות בטוחה המוזכרת בכתב תוך התחייבות מלאה של שני הצדדים אליה.

באמצעות הערת האזהרה נמנעת אפשרות מהצד המוכר לחתום על הסכם סותר עם כל רוכש פוטנציאלי אחר או לבצע התנהלות מכל סוג שהוא עם צד שלישי ללא הסכמה.

הערת אזהרה מעניקה למעשה ביטחון ושקט נפשי לצד הרוכש, שכן כל עוד היא אינה מוסרת, היא מגנה עליו מפני סיכונים שונים אשר עשויים להיות כרוכים במצב הנכס, לרבות עיקולים, פשיטות רגל וכיוצ”ב.

מס מוניציפלי המהווה תשלום חובה המשולם ישירות לרשות המקומית לטובת הקמת תשתית עירונית מכל סוג שהיא (לדוגמה: סלילת כבישים ומדרכות, שטחים ציבוריים פתוחים, תשתית לצינורות מים או ביוב ועוד) הנגבים בהתאם לצורך מכוח חוקי העזר העירוניים.

יצוין כי היטלי פיתוח משולמים פעם אחת בלבד לאורך כל חיי הנכס, אולם אינם כוללים עלויות נוספות בגין תוספות בניה למיניהן.

תעריף היטלי הפיתוח משתנה בין הרשויות המקומיות, כאשר אלו נדרשים בגין השתתפות בעלי הנכסים בהוצאות הנדרשות השזורות בסביבת הנכס הקיים. עם זאת, ראוי לבחון אפשרות לקבלת פטור, הנחה או זכאות לפריסת תשלומים נוחה של ההיטלים בכפוף לחוק.

שם כולל לתהליך החייאה ופיתוח מחדש של מתחם בנוי באמצעות ניצול התשתיות הקיימות, בין אם ביוזמת הרשות המקומית ובין אם ביוזמת הדיירים. המטרה הסופית נועדה לייצר סביבת מגורים איכותית ונעימה, המשפרת לאין ערוך את אופי המגורים, לרבות התייחסות לשיפור בטיחות המבנים ומתן מענה מיטבי לצרכים ציבוריים.

רשויות התכנון בישראל מעודד הליכי התחדשות עירונית מתוך מטרה מושכלת להעניק מענה הולם לצפי גידול האוכלוסייה בישראל בעשורים הקרובים, בשילוב עם ערכי קיימות וסביבה ובהתאם לצרכי התושבים והרשויות המקומיות.

הליכי התחדשות עירונית מבוצעים כיום בכפוף לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (תשע”ו, 2016) שנועד למצות פעילות התחדשות עירונית ברחבי הארץ ולהאיץ פרויקטים מסוג זה לשם הגדלת היצע הדיור במרקם העירוני הבנוי.

שטח של נכס הינו אחד המשתנים החשובים ביותר בעולם הנדל”ן. מדובר אפוא במרכיב מדיד באמצעותו ניתן לקבל הערכה כספית ביחס לנכס מסוים. כפועל יוצא ממנו, הלקוחות הפוטנציאליים יכולים לזכות באומדן ביחס למחירו.

על מנת לחשב שטח ברוטו של נכס, יש לציין כי נדרש להתייחס לשטח הפנים של הדירה במלואו, כולל קירות ומרפסות מקורות (במידה וישנן). עם זאת, תחשיב זה אינו לוקח בחשבון מרפסות פתוחות, חניות, שטחי מדרגות או חללים נוספים המשויכים אליו, כדוגמת מחסנים או מעליות.

אזהרה: לעיתים קיימים פערים מהותיים בין שטח הברוטו המפורסם ביחס לנכס, בהשוואה לשטח הנטו שעשוי להיות מצומצם באופן משמעותי. מומלץ לוודא כי תהליך המדידה מתבצע על ידי גורמים מקצועיים בלבד.

טאבו הוא שם נרדף לרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים. זהו מוסד ממשלתי במסגרתו מתנהלת פעילות פורמלית הכוללת איסוף תעודות ומסמכים המשמשים כיסוד לרישום זכויות.

יצוין כי לשכת רישום המקרקעין (טאבו) פועלת באמצעות 9 לשכות רישום הפרוסות ברחבי הארץ. הן אחראיות על הנפקת נסחי טאבו, המשמשים כתנאי לצורך השלמת עסקאות נדל”ן (הסכמי מכר/חכירה), כמו גם לטובת פעולות נוספות כגון רישום הערות אזהרה, קבלת משכנתאות, ירושות ועוד.

ניתן לבצע כיום שורה של פעולות בטאבו באופן מקוון דרך אתר האינטרנט של רשם המקרקעין.

על מנת לוודא כי הרישום בטאבו אכן נעשה בצורה יסודית, מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין בעל ניסיון אשר יוכל ללוות אתכם לאורך ההליך עד השלמתו ללא דופי.

מסמך מפורט המאגד בתוכו באופן מדוקדק את כלל הפעולות והשלבים הנחוצים לצורך שיפוץ הנכס. כתב הכמויות מופק ברוב המכריע של המקרים על ידי הקבלן המבצע ומשמש גם כאומדן לעלויות הפרויקט, ללוחות הזמנים המתוכננים וכן לצורך ניהולו ברמה הפיננסית.

שימוש בכתב כמויות נעשה באופן גורף כחלק אינטגרלי מהסכם מול חברה יזמית או מבצעת. תכליתו של מסמך זה נועדה בסופו של יום לשקף בפני הלקוח את אופן העבודה בצורה נגישה על הצד הטוב ביותר.

כתב כמויות מהווה נספח מחייב לחוזה מכר. באמצעותו ניתן לבחון את פעילותו של הקבלן המבצע בצורה נוחה וכזו שאינה מתפרשת לשתי פנים.

טופס אישור אכלוס (טופס 4) מהווה גושפנקה לסיום תהליך הבנייה של הנכס. בפועל, זהו השלב הסופי שלאחריו מאפשרות הרשויות לדיירים להתגורר בו, לאחר השלמת עבודות התשתית במלואן.

הרעיון המרכזי העומד מאחורי טופס 4 מקורו בבטיחות המבנה, תוך עמידה בפרמטרים ברורים. על מנת לקבל טופס זה נדרש הקבלן או החברה היזמית האמונה על תהליך הבנייה, בין היתר, אישור מהנדס העיר או הרשות המקומית בתחומה נמצא הנכס, בחינת מרחב מוגן דירתי (ממ”ד) הקיים בו, עמידות בפני נזקי טבע או זמן ועוד.

יצוין כי טופס 4 הינו קריטריון מהותי וחלק אינטגרלי מתהליך הבנייה, כשלמעשה בלעדיו אין כל אפשרות להתגורר בנכס.

חתימה על שטר משכנתא הינה שלב מהותי המהווה חלק בלתי נפרד מתהליך קבלת המשכנתא. לאחר ההגעה להסכם מול הבנק ביחס לתנאי המשכנתא ואופן פריסת התשלומים, הוא אחראי מצידו על הפקת שטר משכנתא מטעמו המהווה מעין הסכם ערבות כתוב. שטר זה ישמש בהמשך לרישום הנכס המיועד במשרדי רשם המקרקעין (טאבו).

על גבי השטר יופיעו פרטי בעלי הנכס והמשכנתא, כמו גם פרטי הנכס ומהות העסקה.

יצוין כי שטר משכנתא הינו מסמך בעל מעמד משפטי מחייב. משמעותו היא התחייבות מצד הרוכשים לשלם את תשלומי המשכנתא במלואם בכפוף לתנאים שהוגדרו מול הבנק, ללא כל עיכובים או איחורים כלשהם.

עסקת נדל”ן טומנת בחובה עבור חלק לא מבוטל של הלקוחות צורך במימון כספי, המיועד להשלמת מלוא ההתחייבויות בהיעדר נזילות כלכלית. 

לטובת מימוש העסקה וקבלת המימון הרלוונטי, קיימת אפשרות להסתייע בגורם מלווה, לרבות מוסדות בנקאיים או גופים חוץ-בנקאיים אשר ביכולתם להעניק פתרונות מימון מסוגים שונים, לרבות הלוואות בתנאים משתנים ובהתאמה אישית לפי צורך.

בד בבד, גורם מלווה בעסקאות נדל”ן עשוי להיות גם עורך דין אשר אמון מצידו על הסוגיות המשפטיות, תוך מתן מענה מקיף וחתירה להשגת האינטרסים של לקוחותיו.

ניסיון העבר מלמד כי קיימת חשיבות עליונה לגורם מלווה מקצועי, אשר באמתחתו יכולות בלתי נלאות, במטרה להוביל להבשלת העסקה בתנאים האטרקטיביים ביותר.

אינפלציה היא הקצב שבו רמות המחירים הכלליות של הסחורות והשירותים עולות לאורך זמן.
בהקשר של נדל”ן, אינפלציה היא כוח שיכול להשפיע באופן משמעותי על מחירי הנדל”ן ויכול להוביל לרווח או הפסד כספי משמעותי.
נדון בגורמים התורמים לאינפלציה בשוק הנדל”ן, כיצד לזהות מגמות אינפלציוניות ואסטרטגיות לשמירה על ההשקעה שלכם לנוכח הנוף הכלכלי המשתנה.

אדמות מינהל הן אזורים, לרוב לא מפותחים, בניהול הממשלה שניתן להעמיד למכירה או לפיתוח.
במהלך השנים כללה ממשלת ישראל קרקעות כאלה בתוכניות להרחבת ערים ותשתיותיהן.
נדון מהן קרקעות מינהליות, היתרונות הפוטנציאליים שלהן, האתגרים ברכישתן ופיתוחן וההזדמנויות השונות הנלוות להשקעות מסוג זה.
נושא זה הוא קריטי, במיוחד למי ששוקל להשקיע בפרויקטים נדל”ניים לצד נושאים אחרים כמו דמי היתר והפקעת קרקעות, בהם נדון בסעיפים הבאים.

בית משותף, המכונה בדרך כלל דירה, מייצג חללי מגורים פרטיים בתוך בניין או קהילה משותפים.
דירות קונדו צוברות פופולריות רבה בקרב בעלי נכסים בישראל.
חלק זה ידון ביתרונות ובחסרונות של בעלות על בית משותף, באחריות המשפטית והפיננסית הנלווית לבעלות כזו, ובטיפים לקבלת החלטות מושכלות בעת רכישת דירה.
עם הידע הנכון, קונים פוטנציאליים יכולים לבחור את הבית המשותף המתאים ביותר לתקציב, להעדפות ולאורח החיים שלהם.

גרירת משכנתא מתייחסת להעברת המשכנתא שלך ממלווה אחד למשנהו, לעתים קרובות כדי לנצל ריביות טובות יותר או תנאי תשלום נוחים יותר.
תהליך זה דורש תכנון יסודי ושיקול דעת קפדני כדי להבטיח מעבר חלק.
גורמים שונים כמו השלכות משפטיות והתחייבויות כספיות הקשורות לגרירת משכנתא צריכים להישקל מול היתרונות הפוטנציאליים.
כפי שצוין קודם לכן, הפחתת דמי התיווך שלכם יכולה גם להוביל לחיסכון משמעותי, לכן הקפידו להעריך את העלויות הכרוכות בהעברת המשכנתא שלכם.

דמי תיווך הם סכום כסף המשולם למתווך בתמורה לשירותיו.
בהקשר של נדל”ן, דמי התיווך הם הסכום ששולם לסוכן הנדל”ן שאפשר קנייה או מכירה של נכס.
נדון מהי עמלת תיווך, כיצד היא מחושבת, כמה דוגמאות למבני עמלות שונים וכיצד להפחית את עלות דמי התיווך. זה יכול לעזור לך לקבל החלטות מושכלות בעת עבודה עם אנשי מקצוע בתחום הנדל”ן, כפי שנדון בהמשך בסעיף על ‘גרמושקה’.

גרמושקה הוא מסמך חיוני בתהליך רכישת נכס בישראל.
זהו מסמך משפטי המשמש להעברת בעלות על נכס מהמוכר לקונה.
נדון מהו גרמושקה, המשמעות של גרמושקה בתהליך רכישת רכוש, מה היא צריכה לכלול וכמה דברים חשובים שיש לקחת בחשבון בעת חתימה על גרמושקה.
הישאר מעודכן עם חלק חיוני זה של תהליך העסקה כדי להגן על האינטרסים שלך ולהבטיח העברת נכס חלקה.

העברת הזכויות נעשית על ידי המינהל בתנאי שלמוכר אין כל חובות כלפי המינהל ובתנאי שהוצגו כל המסמכים ולאחר ששולמו דמי הסכמה.
גובה דמי ההסכמה נקבע על פי חוזה החכירה והחלטות מועצת מקרקעי ישראל. המינהל ינפיק בעבור החוכר שובר מיוחד לתשלום דמי הסכמה, אותו ניתן לשלם בכל הבנקים.
יזם רוכש או חוכר הפונה לבנק בבקשה לקבלת הלוואה יכול לבקש מהמינהל עותק לבנק. למידע נוסף על (התחייבות לרישום משכנתה).
במעמד העברת הזכויות ניתן להוון את הנכס ואז החוכר פטור מדמי הסכמה. כמו כן, אם המוכר שילם דמי הסכמה והרוכש מעוניין להוון, עליו לפנות למינהל תוך 90 יום, ותבוצע השלמה להיוון, בהתאם לנוהלי המינהל.

אגרת היתר היא אגרה הנגבית על ידי רשויות מקומיות או מדינתיות עבור הנפקת היתר לביצוע פרויקט בנייה באזור מסוים.
הוא נועד לכסות את עלות הטיפול בבקשה להיתר ומתן האישורים הדרושים. נדון מהי אגרת היתר, כיצד היא מחושבת, כמה מהסוגים השונים של אגרות היתר, ואסטרטגיות להוזלת עלות קבלת היתר בעת השקעה בנדל”ן ישראלי.

הפקעת קרקעות היא התהליך שבו המדינה רוכשת קרקע בבעלות פרטית לשימוש ציבורי באמצעות הליך משפטי. מדובר בפרקטיקה שהייתה שנויה במחלוקת לאורך השנים, ויש הטוענים כי מדובר בפרקטיקה דכאנית המכוונת באופן לא הוגן לקבוצות ספציפיות. בישראל נעשה שימוש בהפקעת קרקעות כדי לאפשר הרחבת ערים ופיתוח תשתיות חיוניות.

הבנת ההליך המשפטי של הפקעת מקרקעין בישראל חשובה לבעלי נכסים, שכן יכולות להיות לה השלכות כספיות משמעותיות. התהליך כרוך בדרך כלל בפיצוי לבעל הקרקע, אך הפרטים הספציפיים יכולים להשתנות בהתאם לנסיבות. לכן, חשוב מאוד שבעלי הנכסים יהיו מודעים לזכויותיהם ויפנו לייעוץ מקצועי אם הם סבורים שהנכס שלהם עלול להיות בסכנת הפקעה.

ככלל, נושא הפקעת המקרקעין נותר נושא שנוי במחלוקת שכן הוא מעלה שאלות לגבי זכויות הקניין והאיזון בין האינטרסים האישיים לבין טובת הציבור בכללותה. על ידי שמירה על מידע, בעלי הנכסים יכולים להגן על האינטרסים שלהם ולעסוק בדיונים קונסטרוקטיביים על נושא חשוב זה בנוף הנדל”ן הישראלי.

מזכר הבנות, הידוע גם בשם מזכר הבנות, הוא הסכם חתום המבטא את כוונתם של שני צדדים לשתף פעולה בפרויקט או לפעול למען מטרה משותפת. בתחום הנדל”ן, מזכר הבנות עשוי לשמש כדי להביע את כוונת הקונה לרכוש נכס או להתוות את תנאי תהליך בדיקת הנאותות של הקונה.
נדון מהו תזכיר והשימוש בו בנדל”ן, תכונותיו העיקריות וכמה אסטרטגיות ליצירת מזכר הבנות יעיל.